Для выполнения задач, поставленных в майском Указе
Президента РФ, – обеспечение граждан доступным жильём,
улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно –
планируется увеличение ежегодного объёма строительства не
менее чем до 120 млн кв. м
к 2024 году. С этой целью разработан национальный проект
«Жильё и городская среда», включающий мероприятия по
стимулированию жилищного строительства
и совершенствованию нормативно-правовой базы отрасли.
Сергей ЛУКИН,
член Комитета Совета Федерации по федеративному устройству,
региональной политике, местному самоуправлению и делам
Севера, представитель от законодательного органа
государственной власти Воронежской области
Совет Федерации ведёт системную работу, направленную на
выполнение стратегических задач строительной отрасли на
законодательном уровне. Внимание уделяется регулированию
сроков предоставления государственных и муниципальных услуг
в градостроительной сфере, созданию условий для перехода на
электронную форму их предоставления и установлению
исчерпывающих перечней процедур. Уже сейчас значительно
сократился срок получения разрешения на строительство,
проведена большая работа по унификации процедур подключения
объектов капитального строительства к сетям
инженерно-технического обеспечения. Однако точку на
достигнутом ставить рано. Дальнейшая оптимизация
административных регламентов окажет положительное влияние на
развитие отрасли и увеличение объёмов возведения жилья.
О факторах, сдерживающих темпы жилищного строительства,
участников парламентских слушаний на тему «Формирование
благоприятного предпринимательского климата в строительной
отрасли» в своём выступлении проинформировал член Совета
Федерации от законодательной власти Воронежской области
Сергей Лукин. В преддверии мероприятия в Верхней палате
парламента сенатор провёл серию консультаций с застройщиками
региона и в ходе выступления обозначил проблемы, с которыми
сталкиваются строители, переживающие в настоящее время
непростой переходный период к проектному финансированию
отрасли.
ВОПРОСЫ ТЕХПРИСОЕДИНЕНИЯ – ВО ГЛАВЕ УГЛА
В числе наиболее острых вопросов в настоящее время –
технологическое присо-
единение к сетям инженерно-технического обеспечения.
Основой выполнения нацпроекта «Жильё и городская среда»
должна стать синхронизация действий застройщиков и
ресурсоснабжающих организаций. При этом до сих пор остаётся
нерешённым ряд вопросов обеспечения инженерной
инфраструктурой участков, предназначенных для жилищного
строительства в рамках проектов комплексного освоения
территорий и развития застроенных территорий, несмотря на то
что именно на такие проекты делается ставка при массовой
застройке и достижении намеченных целей.
Присоединение к сетям крупных заявителей сопряжено с массой
проблем, ключевая из которых – отсутствие технической
возможности подключения. Естественные монополии объясняют
такое положение дел отсутствием ресурса, пропускной
способности существующих сетей и сооружений, их полной
изношенностью, а также отсутствием в инвестиционной
программе ресурсоснабжающей организации необходимых средств
и мероприятий, направленных на создание возможности
подключения к сетям объектов нового строительства. Ситуация
усугубляется тем, что у ресурсоснабжающих организаций на
региональном и местном уровнях нет полномочий в части
принятия решений о подготовке и заключении договоров на
подключение объектов в объёмах комплексной застройки.
Фактически единственным вариантом для крупного заявителя
остаётся реконструкция или строительство магистральных сетей
и головных сооружений ресурсоснабжения за счёт собственных
средств с включением предстоящих затрат в плату за
технологическое присоединение.
Размер платы за подключение определяется в порядке,
установленном Правительством РФ или уполномоченным органом
исполнительной власти. Он зависит от расходов на выполнение
всего комплекса необходимых мероприятий – в том числе
строительства и реконструкции объектов ресурсоснабжения и
электросетевого хозяйства. При этом стоимость подключения,
рассчитанная с применением стандартизированных тарифных
ставок и ставок платы за единицу максимальной мощности, как
правило, в два-три раза выше, чем стоимость тех же
мероприятий, определённая с применением сметных нормативов
по индивидуальному проекту.
Но, несмотря на очевидное положительное влияние применения
индивидуального тарифа на реализацию проектов комплексного
освоения территории и развития застроенных территорий, плата
за подключение по индивидуальному проекту устанавливается
только при наличии целого ряда оснований. Максимальное
расширение такой возможности позволит оптимизировать расходы
застройщиков на техприсоединение.
Существенным условием снижения платы за технологическое
присоединение и стоимости подключения может стать отмена НДС
и налога на прибыль, которые закладываются в тариф органом
регулирования.
Кроме того, важно обеспечить застройщику возможность
заключения договоров о подключении с сетевыми организациями
на основании заключённых договоров о развитии застроенных
территорий до начала процедуры предоставления и передачи
земельных участков застройщику. В настоящее время застройщик
становится заложником противоречий между положениями
Градостроительного кодекса и подзаконными актами. Одним из
обязательств инвестора-застройщика при реализации проекта
развития застроенных территорий является разработка проекта
планировки и межевания территории, для чего в соответствии
со статьёй 42 Градостроительного кодекса необходима
информация о возможности инженерного обеспечения застройки.
В то же время Правила подключения объектов капитального
строительства к действующим централизованным системам
гласят: для заключения договоров на техприсоединение
необходимо предоставить документ, подтверждающий право
собственности на объект капитального строительства или
земельный участок (или иное предусмотренное законом
обоснование). При этом в п. 9 ст. 46.2 Градостроительного
кодекса РФ указано, что земельные участки могут быть
предоставлены лицу, с которым заключён договор о развитии
застроенной территории, только после утверждения
документации по планировке территории. Данное противоречие
должно быть устранено.
Таким образом, в настоящее время сложилась ситуация, когда
все предстоящие затраты по инженерному обеспечению земельных
участков в конечном счёте ложатся на плечи застройщика.
Причём основная их часть приходится на первые объекты
застройки в рамках комплексного освоения территорий и
развития застроенных территорий, независимо от
продолжительности дальнейшего строительства. Такой механизм
обеспечения инженерной инфраструктурой вкупе с действующей
моделью формирования и взимания платы за техприсоединение не
всегда соответствует бюджету того или иного проекта
застройки и зачастую делает его реализацию экономически
нецелесообразной.
Для обеспечения земельных участков объектами инженерной
инфраструктуры и снижения затрат застройщика на
осуществление техприсоединения необходимо разработать
механизм финансирования строительства головных сооружений
инженерно-технического обеспечения и электроснабжения за
счёт средств федерального бюджета и инвестиционных программ
ресурсоснабжающих организаций. В том числе стоит
предусмотреть варианты проектного финансирования или
целевого кредитования банками сетевой организации с
использованием механизмов господдержки в виде субсидирования
процентной ставки либо прямого финансирования. Это сделает
более прозрачным формирование стоимости строительства
дорогостоящих головных инженерных сооружений, а также
создаст механизм, повышающий заинтересованность в развитии
инженерной инфраструктуры у ресурсоснабжающих организаций,
так как при использовании бюджетного финансирования или
банковского кредитования временной период освоения
финансовых средств будет ограничен нормативами. Кроме того,
это выведет затраты на обоснованный уровень.
Учитывая, что строительство подводящих сетей к площадкам
комплексной застройки является чрезвычайно важным
направлением, считаю уместным вернуться к рассмотрению
целевого финансирования подводящих и внутриплощадочных сетей
за счёт бюджетных средств в объёме 4 тыс. руб. за кв. м. Эти
нормативы неоднократно декларировались при реализации
программы «Жильё для российской семьи», но до применения
указанного механизма дело так и не дошло. Чтобы данная мера
поддержки стала действенной, нужно максимально упростить
процедуру, исключив заведомо невыполнимые требования в части
выкупа сетей как застройщиками, так и ресурсоснабжающими
организациями.
И СНОВА О «БУМАЖНЫХ МОЩНОСТЯХ»
Необходимо наконец решить вопрос так называемых «бумажных
мощностей», также влияющий на стоимость техприсоединения. В
регионах существуют неиспользуемые электрические мощности,
зарезервированные потребителями. Согласно статистике, в
большинстве субъектов РФ их доля составляет 30-40%.
Неиспользуемые зарезервированные мощности не могут быть
предоставлены инвесторам, которым необходимо подключение к
электрическим сетям. Перепродажа этих мощностей
осуществляется по завышенным ценам. В итоге масштабные
инвестиции в строительство новых мощностей ведут к
очередному росту тарифов для населения. При этом
экономических стимулов для отказа от избыточных мощностей у
потребителей на сегодняшний день нет. В конце 2018 года
данный вопрос был проработан Советом Федерации совместно с
Министерством энергетики. Подготовленным Минэнерго
документом предусматривалась возможность поэтапного перехода
к оплате зарезервированных мощностей. Однако соответствующее
Постановление Правительства до сих пор не утверждено, в то
время как регионам необходимо незамедлительное решение
проблемы «бумажных мощностей», которое позволит вовлечь в
хозяйственную деятельность предприятий электросетевого
комплекса неиспользуемые мощности потребителей и дать
дополнительный импульс жилищному строительству.
ПРАВИЛЬНАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ – ДЕЛО
ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВАЖНОСТИ
Не снижается острота и такого вопроса, как обеспечение
безопасности эксплуатации и надлежащего технического
обслуживания инженерных сетей. Для решения проблемы
необходимо законодательно обязать ресурсоснабжающие
организации безвозмездно принимать на баланс и техническое
обслуживание как внешние инженерные сети, построенные
застройщиком за границами земельного участка, так и
внутриквартальные, созданные в рамках договора подключения.
В соответствии с действующими правилами, застройщики несут
балансовую и эксплуатационную ответственность в границах
своего участка, за их пределами – ресурсоснабжающая
организация. При этом строительство объектов инженерной
инфраструктуры до границ участка осуществляет сетевая
организация за счёт внесённой застройщиком платы за
подключение, а в его границах – непосредственно застройщик
за счёт собственных средств. Такой механизм строительства
объектов инфраструктуры приводит к проблеме бесхозяйных
сетей и сооружений. Как показывает практика,
ресурсоснабжающие организации не заинтересованы в принятии
построенных сетей, которые не только не увеличивают доходную
составляющую, но и требуют дополнительных затрат на
содержание.
Коммунальная инфраструктура относится к опасным объектам,
правильная эксплуатация которых неизмеримо важна. Данный
вопрос должен решаться не только и не столько с точки зрения
экономической целесообразности, но прежде всего исходя из
безопасности населения.
РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ – КАК РАЗРЕШИТЬ НЕРЕШАЕМЫЕ
ВОПРОСЫ?
В числе принципиально важных вопросов для ускорения
реализации программы по переселению граждан из ветхого и
аварийного жилья – возможность частичного возмещения затрат
застройщика. Существенной помощью и для застройщиков, и для
муниципалитетов в развитии застроенных территорий должен
стать механизм субсидирования из бюджетов разных уровней
части затрат строительных организаций, понесённых в рамках
обязательств по расселению граждан – до 25 процентов. В
таком случае необходимость в значительном увеличении
плотности застройки исчезнет. Кроме того, решение данного
вопроса значительно сократит объёмы прямого бюджетного
финансирования реализации программы переселения граждан из
ветхого и аварийного жилья и вовлечёт строительный бизнес в
решение проблем обеспечения устойчивого сокращения
непригодного для проживания жилищного фонда. К сожалению,
данная инициатива Минстроя пока не получила законодательного
оформления.
Кроме того, необходимо отнести развитие застроенных
территорий к категории государственных и муниципальных нужд.
Согласно действующей редакции Градкодекса проекты развития
застроенных территорий реализуются на участках, где
расположены подлежащие сносу многоквартирные дома.
Переселение из них предусмотрено муниципальными адресными
программами. По закону жилые помещения в таких домах
подлежат выкупу в муниципальных нуждах. Все другие объекты
недвижимости (сараи, гаражи, хозпостройки) в границах
территории застройщик вынужден выкупать путём свободного
договора отдельно с каждым собственником. Данные отношения
никак не урегулированы, что создаёт почву для ультимативных
требований собственников, назначающих за свои постройки
спекулятивную цену, значительно превышающую рыночную.
Для решения этой коллизии следует подготовить единый
правовой механизм принудительного выкупа по рыночной
стоимости для государственных или муниципальных нужд
хозяйственных построек, расположенных в границах территорий,
подлежащих развитию, и внести соответствующие изменения в
действующие нормативно-правовые акты.
РЕФОРМА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ НАЗРЕЛА
В существующем комплексе проблем нельзя не затронуть
необходимость реформы ценообразования в строительстве.
Действующая система индексации не в полной мере отражает
реальный рост цен на строительные материалы, заработную
плату рабочих и транспортные услуги. Кроме того,
существующие правила зачастую препятствуют применению
современных технологий. В частности, при строительстве
социальных объектов с привлечением бюджетных средств смета
предусматривает использование устаревших или даже снятых с
производства материалов. Их замена на актуальные аналоги
сопряжена с прохождением бюрократических процедур, а
утверждённые расценки на современные материалы, их монтаж и
установку и вовсе отсутствуют.
ЦЕНЫ НА СТРОЙМАТЕРИАЛЫ НУЖДАЮТСЯ В КОНТРОЛЕ
Необходимо контролировать увеличение стоимости материалов
для строительства. Когда стоимость строительных материалов,
оговорённая в момент заключения договора, существенно
возрастает в процессе реализации проекта, это неминуемо
ведёт к увеличению стоимости строительства, что не только
создаёт угрозу финансовой устойчивости застройщика, но и
может негативно отразиться на выполнении планов по
обеспечению граждан качественным и доступным жильём.
В ходе совещания по вопросам ценообразования на оборудование
и материалы, применяемые в строительной отрасли, Дмитрий
Медведев заявил о необходимости осуществления постоянного
мониторинга цен на строительном рынке и недопущения их
необоснованного роста. Премьер-министр подчеркнул, что цены на
материалы – это важный фактор успеха в реализации
национального проекта, напрямую влияющий на себестоимость, а
значит, и масштабы жилищного строительства.
Подводя итог, отмечу, что для решения поставленных задач
нужна взаимоувязка всего массива федеральных, ведомственных
и региональных нормативно-правовых актов, в связи с чем
считаю необходимым поддержать предложение о создании рабочей
группы, которая будет выполнять функцию стратегического
государственного планирования по данному направлению.
По итогам парламентских слушаний были приняты рекомендации в
адрес Правительства РФ, Министерства строительства и ЖКХ
России, органов государственной власти субъектов РФ, с целью
дальнейшего формирования благоприятного предпринимательского
климата в строительной отрасли.
Последнее обновление: среда, 17 апреля 2024, 00:35
