Раиса Санжицыренова,
руководитель Регионального центра общественного контроля
в сфере ЖКХ в Республике Бурятии,
координатор ШГП по Республике Бурятии,
почетный строитель России
Законодательная основа развития арендного жилья и
индустриального малоэтажного домостроения.
В майском Указе Президента Российской Федерации № 600 «О
мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным
и комфортным жильем и повышению качества
жилищно-коммунальных услуг» есть требование: «Обеспечить
формирование рынка доступного арендного жилья и развитие
некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих
невысокий уровень дохода».
Во исполнение этого Указа Минстрой России издал приказ от 17
сентября 2016 г. № 712/пр. «Об утверждении официальной
статистической методологии формирования официальной
статистической информации о наемных домах». В Приложении к
нему в п. 2 «Организационные работы по формированию сегмента
рынка наемного жилья» указано, что субъектам РФ необходимо
принять региональные программы развития рынка наемного
жилья, разработать мероприятия, направленные на формирование
и развитие рынка доступного наемного жилья. Но субъекты
выполнили это распоряжение формально, программы не создали и
мероприятия по развитию рынка наемного жилья не провели.
Новые приоритеты жилищной и градостроительной политики
на период 2018–2024 гг. определены в новом майском Указе
Президента РФ № 204 «О национальных целях и стратегических
задачах развития Российской Федерации на период до 2024
года». Они направлены на достижение общей национальной цели
– улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно.
Эта концепция предполагает разработку единого национального
проекта в сфере жилья и городской среды. Президентом страны
поставлена задача: обеспечить доступным жильем семьи со
средним достатком. Механизмом создания возможностей для
приобретения или строительства жилья должен стать ипотечный
кредит, ставка по которому должна быть менее 8%. Однако
паспорт национального проекта не содержит ни одной задачи по
развитию таких новых форматов жилья, как арендное жилье,
жилищно-строительная кооперация и т.д.
Условия выполнения целевых объемов ввода жилья
Эксперты Института экономики города отмечают, что целевой
объем ввода жилья 120 млн кв. м к 2024 г. существенно
завышен, так как спрос на жилье ограничен доходами
населения. На объем ввода жилья повлияет и переход от
прямого использования средств граждан по договорам участия в
долевом строительстве к проектному финансированию.
Запланированные объемы теоретически могут быть достигнуты
лишь при расширении линейки новых жилищных продуктов,
ориентированных на другие целевые группы спроса как по
доходу, так и по другим социальным характеристикам,
в том
числе:
- строительство арендного жилья;
- организация строительства различными некоммерческими
формами объединений граждан, в том числе
жилищно-строительными кооперативами;
- развитие новых форм девелопмента в рамках обновления уже
застроенных, но деградирующих территорий, в первую очередь в
центральных и срединных зонах городов…
В рамках новой жилищной стратегии, разработанной Институтом
экономики города, предложены меры по следующим направлениям:
- территориальная дифференциация и децентрализация жилищной
политики;
- развитие институтов долгосрочного найма жилья,
жилищно-строительной кооперации и поддержка приобретения
первого жилья;
- модернизация жилой застройки и формирование комфортной
городской среды;
- развитие конкуренции в жилищном строительстве.
Реализация новой жилищной стратегии требует согласования с
ней градостроительной политики, в том числе:
- приведения целей и приоритетов градостроительной политики
в соответствии с целями и приоритетами новой жилищной
стратегии;
- использования более широкого набора инструментов
градостроительного планирования и регулирования в российских
городах в целях достижения поставленных целей и приоритетов;
- усиления контроля за соблюдением требований
градостроительного планирования и регулирования.
Рынок арендного жилья – сегмент теневой экономики
Сегодня в России рынок арендного жилья в большей части
представляет собой сегмент теневой экономики. Это
сказывается не только на эффективности процессов
институционализации рынка жилой недвижимости, но и на
формировании цивилизованных форм обеспечения населения
надлежащим жильем.
Российский рынок жилья формировался в результате бесплатной
приватизации в конце прошлого века, когда квартиры оказались
в собственности проживающих там жильцов. Жилье, полученное в
рамках бесплатной приватизации, составляет основу
существующего рыночного арендного фонда.
Около 10% от общего числа домохозяйств в России арендуют
жилье на рынке, а объем арендного жилья в рыночном сегменте
оценивается в 7% от общего жилищного фонда, большая часть
которого находится в «теневом» секторе российской экономики
и не приносит доходов в бюджет.
В Республике Бурятии арендный рынок коммерческого найма
присутствует, но также находится в теневом секторе. На рынке
арендного жилья спрос превышает предложение. Крупные
агентства недвижимости не хотят заниматься рынком арендного
жилья. Свободные квартиры собственниками не выставляются на
рынок арендного жилья, т.к. большая часть собственников
квартир не рассматривает свою недвижимость как источник
дохода.
Другие причины – недоверие к риэлторам, риск порчи имущества
и риск потери права собственности после регистрации
квартиросъемщика.
Возникла ситуация, когда есть пустующие квартиры в частном
секторе жилья, но они не включены в рынок арендного жилья.
Два года назад были сделаны попытки Минэкономики РБ по
введению сбора налога с арендодателей, но пока безуспешно.
Таким образом, есть резерв на вторичном рынке, для
использования которого требуется инновационный подход.
Муниципальные фонды доступного арендного жилья
Предлагается инновационный подход. Необходимо разработать
подпрограмму «Государственная аренда в частном секторе». Для
оперативного решения задач подпрограммы нужно сформировать
Фонд государственного или муниципального доступного
арендного жилья.
Сдача жилья под гарантии государства экономически
привлекательна и обеспечивает защиту прав и наймодателей, и
конечных нанимателей. При этом необходимые субсидии найма
жилья для малообеспеченной категории граждан обеспечат в
20-30 раз большее число семей, чем при бюджетном
субсидировании льготниками покупки жилья также и по рыночным
ценам. Предлагаются сочетания некоммерческой и коммерческой
субаренды, что может обеспечить малозатратность либо даже
самоокупаемость данной подпрограммы для бюджетов субъекта РФ
и муниципалитета.
В этой подпрограмме могут принять участие и работодатели
предприятий, обеспечивая своих работников служебным жильем.
Для арендодателей, участников подпрограммы, можно
предусмотреть налоговое послабление, освободив их от налога
на доход от сделки по аренде квартир, т.к. эти налоги можно
признать «виртуальными».
Решение проблемы строительство доступного жилья в Бурятии
В 2007 г. была принята целевая программа «Строительство
жилья социального назначения и ликвидации ветхого и
аварийного жилищного фонда в Республике Бурятии в 2008-2025
годах». В ней впервые был применен механизм аккумулирования
средств от найма муниципального жилья для строительства
социального жилья гражданам, состоящим на учете, и
приобретения жилья для переселения граждан из муниципального
ветхого и аварийного фонда.
Некоторые механизмы решения жилищной проблемы молодежи были
предложены при разработке первой редакции муниципальной
целевой программы «Обеспечение жильем молодых специалистов в
г. Улан-Удэ в 2002-2010 гг.» .
Программа предусматривала помощь со стороны администрации г.
Улан-Удэ в обеспечении жильем молодых специалистов и их
семей.
Помощь могла быть оказана в разных формах: денежной,
товарной, организационной.
Денежная могла быть предоставлена из бюджетов разных
уровней. Она оказывалась в виде:
- прямого бюджетного финансирования (строительство и субсидии);
- бюджетного кредитования (ссуды);
- предоставления налоговых льгот и кредитов;
- списания части долга по ссуде при достижении выдающихся
результатов в профессиональном мастерстве (присуждение
государственных наград, званий, премий, победа в конкурсах и
т.д.).
Товарная помощь предоставлялась в натуральной форме:
- предоставление муниципального жилья на условиях договоров
социального и коммерческого найма (аренды) без права выкупа;
- реализация готового жилья с рассрочкой оплаты (ипотека);
- обеспечение индивидуального строительства материалами;
- коммерческий найм (аренда) жилья в частном жилищном фонде.
Организационная форма включала:
- выделение земельных участков под застройку;
- строительство жилья, объектов социально-бытовой и
инженерной инфраструктуры;
- выпуск муниципального жилищного облигационного займа
(МЖОЗ) и приобретение жилья молодыми специалистами путем
погашения облигаций, выпуск и предоставление гарантий по
ипотечным эмиссионным ценным бумагам;
- содействие организации и развитию жилищно-строительных
кооперативов (ЖСК) и приобретение жилья путем участия
администрации г. Улан-Удэ в молодежных жилищно-строительных
кооперативах (ЖСК) и жилищных потребительских кооперативах
(ЖПК);
- содействие созданию и развитию строительных
ссудо-сберегательных касс и приобретение жилья молодыми
специалистами в системе строительных ссудо-сберегательных
касс (ССК);
- привлечение негосударственных пенсионных фондов, страховых
институтов;
- помощь в привлечении дешевых кредитных ресурсов, в том
числе иностранных.
Часть этой программы реализована. Но из-за отсутствия
дальнейшего полноценного финансирования программа в связи с
принятием ФЦП «Жилище» так и не была реализована.
Предложения для застройщиков
Можно предложить дополнительный вариант решения жилищной
проблемы. Он будет выгоден для застройщиков, имеющих
нереализованные жилые помещения в новостройках. Это жилье
может быть представлено на правах коммерческой аренды
молодым семьям и молодым специалистам.
Этот вариант вполне жизнеспособен и обладает
мультипликационным эффектом. Он решает насколько задач:
- погашает коммунальные долги собственников – будущих
арендодателей,
- обеспечивает временным жильем молодых специалистов,
- включает будущих молодых арендаторов, как более грамотную
часть населения, в управление многоквартирным домом, они
становятся проводниками реформы ЖКХ,
- объединяет молодых арендаторов в ассоциацию, например МЖК.
Внедрение идеи арендного жилья для молодежи уже было начато
в Республике Бурятии. Но этих мер недостаточно, арендное
жилье надо строить специально, и строить быстро.
Муниципально-частное партнерство при строительстве наемных
домов
Подпрограмма «Индустриальное строительство быстровозводимых
наемных домов» предусматривает реализацию проектов
быстровозводимых зданий коммерческого и некоммерческого
найма на основе государственно-частного или
муниципально-частного партнерства. Наемные дома создаются за
счет привлечения частных инвестиций, заемных средств и
эффективного использования средств бюджета Российской
Федерации, выделяемых в рамках целевых жилищных программ. По
данным Счетной палаты РФ, средства целевых программ
используются лишь на 50%. Инвестиционные проекты
строительства «доходных» малоэтажных домов или жилых
комплексов могут быть профинансированы из расчета 50/50. Они
могут строиться в том числе на земельных участках,
находящихся в частной собственности.
Такие проекты имеют преимущества:
Если создана индустриальная база объемно-модульного
(каркасного, панельного) строительства, то дом может быть
возведен в течение одного-двух месяцев. «Под ключ» первая
очередь типовых 3- или 4-этажных домов коммерческого и
некоммерческого найма может быть сдана через три месяца;
Возможно возводить жилые массивы (микрорайоны) с
чередующимися зданиями коммерческого (для нанимателей со
средним достатком) и некоммерческого (для малоимущих) найма.
Это позволит избежать эффекта социального гетто;
- всесезонность строительстваc
В течение года сдаются «под ключ» четыре очереди новых жилых
массивов;
Стоимость квадратного метра такого жилья не более 30 тыс.
рублей, включая отделку, налоги, стоимость коммуникаций и
рентабельность инвестиций;
- возвратность частных инвестиций
Инвестор гарантированно возвращает свои инвестиции, включая
инвестиции «натурой», то есть земельными участками, которые
составляют 50% стоимости строительства. При стоимости
квадратного метра 30 тыс. рублей коммерческий наем по цене
4300 рублей в год за квадратный метр обеспечивает возврат
средств в течение 7 лет;
- постоянный стабильный доход инвестора
В дальнейшем инвестор получает доход за счет коммерческого
использования 50% возведенных зданий, являющихся
собственностью частных инвесторов;
- снижение стоимости муниципального жилья
Муниципалитет в итоге вкладывает 50% стоимости строительства
зданий некоммерческого найма для малоимущих.
Коммерческие проекты могут развиваться и без участия
государства, муниципалитета, т.к. арендная плата, ежемесячно
поступающая на счета фонда, позволяет окупить проект за
относительно короткое время.
Зарубежный опыт
Удорожание жилья привело к тому, что молодой семье даже в
провинции надо 10 лет не есть, не пить, не одеваться, не
развлекаться и не учиться, чтобы накопить на 1-комнатную
квартиру. Например, индекс доступности жилья в Бурятии
составляет 9,9 лет. В столицах и крупных городах этот индекс
гораздо выше.
Зарубежный опыт показывает, что арендное жилье в жилищном
фонде занимает значительное место. В развитых странах доля
жилья, находящегося в личной собственности, приблизительно
равна доле арендуемого жилья.
Для справки:
В Швейцарии 70% жилого фонда – это арендное жилье.
В Германии – 57%, США – около 50%, во Франции – 36,5%; в
Японии – 33,4%; в Англии – около 30%.
Особенно велика доля арендного жилья в крупных городах: в
Берлине – 88%, в Вене – 76%, в Нью-Йорке – 70%, в Париже –
53%, в Лондоне – 41%.
Обычно молодые люди снимают квартиры, а более старшие и
более обеспеченные живут в собственных.
Этапы решения проблемы доступного арендного жилья
Первый этап решения проблемы – создать мотивацию
собственников жилых помещений стать арендодателями. Это
можно сделать путем передачи помещений собственников в Фонд
арендного жилья.
Мотивацией может стать:
- налоговое освобождение от налога на НДФЛ, т.к. это виртуальные деньги,
- трехстороннее соглашение между арендодателями, арендаторами и работодателями молодых специалистов,
- создание патентной системы,
- страхование сделки.
Второй этап решения проблемы – это формирование
домов-коммун. Суть его в том, что одинокие собственники
больших квартир передают свое жилье в муниципальный фонд
арендного жилья, а муниципалитет предоставляет им новые
квартиры меньшей площади в специально построенном
многоквартирном доме на правах коллективной собственности.
На первом этаже такого дома оборудованы помещения для
проведения совместных мероприятий, включая и организацию
совместных ужинов. В современных городах (Швеция, Англия)
эта идея нашла воплощение в феномене кохаузинга, когда
несколько семей или людей живут в одном доме с общей кухней,
спортзалом, прачечной и другими общественными зонами. Члены
кохаузинга подыскивают себе соседей со схожими интересами,
увлечениями, жизненными приоритетами и взглядами на
идеальное жилое пространство.
Если вспомнить опыт советской действительности, то в 30-х
годах можно обнаружить эти идеи воплощенными в
домах-коммунах. Как всегда, новое – это хорошо забытое и
переосмысленное старое.
Последнее обновление: среда, 17 апреля 2024, 00:35
