Екатерина Ивлева,
заместитель мэра Йошкар-Олы,
председатель комитета
управления
муниципальным
имуществом
Йошкар-Олы
Земельный участок - особый объект права собственности,
свободное пользование которым исключительно по усмотрению
собственника не допускает ни один современный правопорядок.
Доходы от использования и продажи земли являются важнейшим
источником доходов местных бюджетов. Поэтому вопросы
управления земельными ресурсами и распоряжения земельными
участками вызывают особый интерес.
По состоянию на 1 января 2016 г. на территории г.о. «Город
Йошкар-Ола» 42 % земель находилось в ведении городского
округа. Доходы от их продажи и использования составили
четверть собственных годовых доходов бюджета.
Органы местного самоуправления пристально следят за
изменениями федерального и регионального законодательства в
области земельных отношений. Вопрос о правоприменении
органами местного самоуправления земельного законодательства
всегда связан с вопросами устойчивого развития.
Земельное законодательство в Российской Федерации в
последние годы представляет собой чрезвычайно актуальную и
динамично развивающуюся отрасль права. Федеральные законы
2014 года.
№ 171-ФЗ и № 499-ФЗ внесли существенные изменения в
земельное законодательство. Потребовалась перестройка
системы работы по управлению и распоряжению земельными
ресурсами.
На практике применения этих законов возникают серьезные
проблемы. Минэкономразвития РФ дало разъяснения по 90
вопросам, касающимся применения 171-го закона, и по 67
вопросам, касающихся 499-го закона. Уже само количество
разъяснений говорит о том, как сильно поменялось
законодательство и сколько сложностей возникает в этой
связи. Вот лишь некоторые из них.
Запрет на продажу незастроенных земельных участков
Главное изменение в земельном законодательстве – запрет на
продажу незастроенных земельных участков, за исключением 10
случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Запрет ведет к
снижению инвестиционной привлекательности земли, что
является препятствием для развития инвестиционной
деятельности. В результате снижается объем поступлений в
бюджеты всех уровней от продажи земли.
На представленном графике виден рост поступлений от продажи
земли в бюджет городского округа «Город Йошкар-Ола». Так, за
2015 год объем таких поступлений составил 126 млн. руб.
Необходимо отметить, что в сфере жилищного строительства
Республика Марий Эл занимает лидирующие позиции. Так, по
итогам 2014 года республика стала шестой среди регионов
Приволжского федерального округа по темпам ввода жилья.
Строительная отрасль особенно активно развивается за
последние два года. Поэтому комитет управления муниципальным
имуществом г. Йошкар-Олы провел 20 аукционов по продаже
земельных участков под строительство. В бюджет поступило
57,5 млн. рублей.
Но изменения в Земельном кодексе вероятнее всего приведут к
сокращению объемов продажи земельных участков.
Следовательно, бюджет не получит ожидаемые доходы.
Новые процедуры образования земельных участков
Имеются проблемные вопросы и по новым процедурам образования
земельных участков. Согласно ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в
соответствии с утвержденным проектом межевания территории
осуществляется образование земельных участков в границах
элемента планировочной структуры, застроенного
многоквартирными домами.
Минэкономразвития РФ поясняет, что данная норма была введена
в целях обеспечения устойчивого развития территорий и
предотвращения «точечной застройки». Однако, точечная
застройка в городах, естественно, имеется. Но разработка и
утверждение проекта межевания территории значительно
удорожают и удлиняют процесс.
Проблема становится особенно актуальной при формировании
земельных участков для их предоставления на торгах. При
ограниченных бюджетных ресурсах разработка и утверждение
проектов межевания территории сильно затягивает подготовку
земельных участков на аукцион.
Предоставление земельных участков не для строительства
По новым правилам земельные участки, предназначенные для
размещение строительных площадок, благоустройства, иных
целей не связанных со строительством, предоставляются в
пользование путем организации и проведения аукционов на
право заключения договоров аренды. Это правило излишне
затрудняет приобретение прав на такие земельные участки.
Сразу оговорюсь, что постановлением Правительства РФ № 1300
предусмотрена возможность использования земельного участка
для размещения элементов благоустройства территории без
предоставления земельного участка или установления
сервитута. Но тут возникает новая проблема – в
законодательстве отсутствует определение понятия «элемент
благоустройства территории». Также остается дискуссионным
вопрос об установлении платы за использование земельных
участков без их предоставления или установления сервитутов,
так как Земельным кодексом вопрос не урегулирован.
Минэкономразвтия РФ настаивает, что такое использование
должно быть бесплатным. Однако, этим нарушается один из
главных принципов земельного законодательства о платности
использования земли. Страдают законные интересы публичных
собственников – в бюджет не поступают доходы от
использования земли.
Предоставлении земельного участка в собственность под
объектом недвижимости
Следует обратить внимание на проблему правоприменения ст.
39.20 ЗК РФ. Речь идет о предоставлении земельного участка в
собственность под объектом недвижимости.
Правовая конструкция статьи построена таким образом, что
невозможно определить необходимую и достаточную площадь для
размещения объекта недвижимости.
Исключение из Земельного кодекса ст. 33 и 36 привело к тому,
что теперь законодательством не предусмотрено обоснование
необходимой площади земельного участка для размещения и
обслуживания объекта недвижимости. Это порождает
злоупотребление правом со стороны собственников зданий,
сооружений. Арбитражная практика имеет немало тому примеров.
Необходимо принять нормативный правовой акт,
регламентирующий максимально допустимую площадь земельного
участка либо порядок определения такой площади.
Регулирование размещения нестационарных торговых объектов
Ст. 39.36 ЗК РФ нечетко регулирует вопросы размещения
нестационарных торговых объектов. Федеральный закон № 381-ФЗ
«О основах государственного регулирования торговой
деятельности в Российской Федерации» не содержит правового
механизма, регулирующего правоотношения по размещению
нестационарных торговых объектов на объектах недвижимости.
В отсутствие федерального и регионального правового
регулирования администрацией городского округа «Город
Йошкар-Ола» принят собственный Порядок заключения договоров
на размещение нестационарных торговых объектов,
предусматривающий продажу права на размещение нестационарных
торговых объектов с аукционов в порядке, предусмотренном
приказом ФАС № 67. По результатам первых торгов из 240
лотов, выставленных на аукцион, были определены победители
по 89 лотам. Общая сумма заключенных на торгах договоров
составила 1,3 млн. рублей. При этом конечная цена договоров
увеличилась по сравнению с начальной ценой на 20%.
Приоритетный городской проект как инструмент инвестиционной
политики
Кризисные явления в экономике – это вызов всей системе
органов власти. Если на подъеме инвестиционной активности
предоставление земельных участков являлось одним из
эффективных инструментов пополнения бюджета, то сейчас – это
главный инструмент инвестиционной политики.
Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» был
разработан проект решения Собрания депутатов «Об утверждении
Правил получения статуса приоритетного городского проекта на
территории городского округа «Город Йошкар-Ола».
Нормативный правовой акт, принятый Городским собранием
24.02.2016, определяет процедуру получения статуса
приоритетного городского проекта для предоставления
муниципальной поддержки. Для крупных инвесторов арендная
плата устанавливается в размере 1 % от кадастровой стоимости
земельного участка либо инвестор вообще освобождается от
уплаты земельного налога сроком на 7 лет. Речь идет о
земельном участке, который необходим для реализации
инвестиционного проекта.
Основные критерии для получения статуса приоритетного
городского проекта:
- реализация проекта на территории г.о. «Город Йошкар-Ола»;
- объем инвестиций не менее 100 млн. рублей.
Приоритетный городской проект будет способствовать
привлечению инвестиций в экономику города, увеличению
налогооблагаемой базы и формированию новых источников
налоговых и неналоговых платежей, а также сохранению и
созданию новых рабочих мест в столице Республики Марий Эл.
Однако проблемы правоприменения земельного законодательства
стали препятствием для эффективного управления и
распоряжения земельными ресурсами.
Последнее обновление: вторник, 26 сентября 2023, 22:00
