Светлана
Разворотнева.
Москва
Основные радикальные изменения законодательства в сфере
ЖКХ завершены, министерство будет заниматься лишь
донастройкой созданных механизмов. Об этом заявил министр
строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень
в рамках итогового форума «ЖКХ меняется» в Уфе.
Наведение порядка в сфере ЖКХ - прерогатива местных властей
Насколько успешными и работоспособными будут новации,
предложенные федеральными властями, как всегда, зависит от
позиции и работы местных органов власти. Прошедший 2015 год
это неоднократно демонстрировал.
Взять, к примеру, сферу управления многоквартирными домами.
Наведение порядка в этой сфере всегда было прерогативой
местных властей. И речь тут не только о муниципальных
квартирах. Традиционно муниципальные руководители всегда
сильно влияли на ситуацию на рынке управления МКД.
В 2015 году в этой сфере произошли радикальные перемены.
Было введено лицензирование для управляющих организаций.
Причем одним из аргументов за введение этого института был
следующий: сделать ситуацию более прозрачной и независимой
от влияния органов местного самоуправления, избавить граждан
от недобросовестных компаний, аффилированных с местными
властями, передав контроль за их деятельностью на
региональных уровень.
Ключевым субъектом лицензионного контроля и надзора стали
государственные жилищные инспекции, которые, в свою очередь,
были построены в единую вертикаль под управлением главного
жилищного инспектора. Существенная роль в процессе выдачи и
изъятия лицензий отводилась также лицензионным комиссиям, в
которую представители местных органов власти, как правило,
не входили.
Тем не менее, роль местных властей в процессе лицензирования
во многих субъектах оказалась ключевой. Во многом этому
способствовали именно недоработки федерального
законодательства. Так, например, Федеральный закон № 255
никак не отвечал на вопрос: что делать, если компания,
управляющая домом ранее, не получила лицензию.
Пункт 3 ст. 200 ЖК РФ регулировал исключительно случаи
изъятия лицензии: «Лицензиат, действие лицензии которого
прекращено или лицензия которого аннулирована в соответствии
со ст. 199 настоящего Кодекса, обязан надлежащим образом
исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом,
оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме в
соответствии с требованиями законодательства Российской
Федерации до дня:
1) возникновения обязательств по управлению таким домом у
управляющей организации, выбранной общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме или
отобранной по результатам проведенного органом местного
самоуправления открытого конкурса;
2) возникновения обязательств по договору управления
многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией
с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом
или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) возникновения обязательств по договорам, указанным в ч. 1
и 2 ст. 164 настоящего Кодекса;
4) государственной регистрации товарищества собственников
жилья, жилищного кооператива или иного специализированного
потребительского кооператива.
При этом действия данной статьи не регулировали случаи
отказа в выдаче лицензии.
В соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 255
«В
случае, если в срок до 1 апреля 2015 года юридическое лицо
или индивидуальный предприниматель, осуществляющие
предпринимательскую деятельность по управлению
многоквартирными домами на день вступления в силу настоящего
Федерального закона, не обратились в орган исполнительной
власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий
региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о
предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности
либо такому юридическому лицу или такому индивидуальному
предпринимателю отказано в ее выдаче, орган местного
самоуправления в порядке, установленном статьей 197
Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции
настоящего Федерального закона), обязан уведомить об этом
собственников помещений в многоквартирном доме,
предпринимательскую деятельность по управлению которым
осуществляет такое лицо. В течение пятнадцати дней орган
местного самоуправления также обязан созвать собрание
собственников помещений в многоквартирном доме для решения
вопроса о выборе способа управления, а в случае, если
решение о выборе способа управления не принято и (или) не
реализовано или данное собрание не проведено, обязан
объявить о проведении открытого конкурса по отбору
управляющей организации и провести этот конкурс в порядке,
установленном Правительством Российской Федерации, в
соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса
Российской Федерации в течение одного месяца со дня
объявления о проведении этого конкурса».
Проблемы, связанные с лицензированием
Для принятия оперативных решениях, в случаях, когда компания
по собственному решению отказалась от управления
многоквартирным домом, Министерство строительства и ЖКХ РФ
информационным письмом от 24 апреля 2015 года рекомендовало
органам местного самоуправления в период до проведения
конкурса назначать временные управляющие компании решениями
комиссий муниципальных образований по чрезвычайным ситуациям
(на основании п.3, ст.4.1 ФЗ № 68-ФЗ,), либо же на основании
муниципального нормативного акта предоставлять им
«муниципальную преференцию» (на основании подпункта 20, ст.
4 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135 «О защите
конкуренции».
При этом в ряде регионов данная рекомендация была воспринята
таким образом, что в случае, если компания, управляющая МКД,
не получала лицензию своевременно, на дом немедленно
назначалась временная управляющая компания.
На необоснованность данных решений в своем заключении
указала Генеральная Прокуратура РФ в Информационном письме
от 29 июня 2015 года № 73/1-16д-2015 «О мерах по обеспечению
законности в сфере управления жилищным фондом»
«…Как следует из части 3 статьи 200 ЖК РФ, хозяйствующий
субъект, лицензия которого аннулирована или прекратила свое
действие, обязан оказывать услуги по управлению домом до
момента выбора иной управляющей организации или принятия
собственниками помещений решения о непосредственном
управлении домом.
С учетом установленной частью 1 статьи 7 ЖК РФ допустимости
применения жилищного законодательства по аналогии указанный
порядок непрерывного управления жилищным фондом
распространяется также на организации, не получившие
лицензии, но продолжающие после 01.05.2015 осуществлять
управление многоквартирным домом»…
Однако в целом ряде регионов (Московская область, Республика
Коми, Псковская область, Ярославская область и др.),
подобная политика продолжалась, что привело к ряду
негативных последствий, например, судам между компаниями, не
получившими лицензию, но продолжающими управлять домом до
момента проведения конкурса и временными компаниями,
назначенными на дом по решениям ОМСУ. При этом появление
временных управляющих компаний не означало заключение ими
договоров с ресурсоснабжающими организациями. Таким образом,
в регионах сложилась неоднозначная ситуация, когда
управление некоторыми МКД осуществляли временные компании, а
счета за оплату жилищно-коммунальных услуг выставляют старые
управляющие компании, имеющие действующие договора с
ресурсоснабжающими организациями и выступающими по отношению
к временным управляющим компаниям в качестве подрядчиков.
Наиболее неприятным последствием этих неурегулированных
вопросов является увеличение количества «двойных квитанций»,
выставляемых гражданам.
И это была не единственная проблема, связанная с
лицензированием, которое страна пережила в 2015 году.
«Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ
Контроль» вынужден констатировать, что по большей части
муниципалитеты не выполнили обязанностей, возложенных на них
Федеральным законом №225. Одна из самых существенных –
затягивание конкурсов, которые муниципалитеты обязаны были
организовать в случае, если действующая УК лицензию не
получила, а собственники самостоятельно новую не выбрали.
Заметим, что органам местного самоуправления приходилось
принимать решение за собственников в большинстве случаев.
Недоработки местных властей при проведении лицензирования
Фактически была провалена информационная работа с
собственниками в переходный период.
Вопреки возложенным на
них задачам, большинство органов местного самоуправления не
осуществляло системного информирования собственников по
следующим вопросам:
- о подаче заявлений со стороны управляющих организаций на
получение лицензий,
- о получении (неполучении) соискателями лицензий,
- о возможностях собственников в переходный период сменить
управляющую организацию по упрощенной процедуре;
- о необходимости провести собрание по выбору новой
управляющей компании в случае, если старая не получила
лицензию;
- о результатах проведения муниципальных конкурсов по выбору
управляющих организаций.
При этом недоработки местных властей зачастую имели
объективную причину. Во-первых, муниципальные бюджеты и
кадровый состав органов местного самоуправления просто не
давали возможности для организации информационной работы и
проведения собраний в таких масштабах, какие требовались при
доскональном выполнении рекомендаций федеральных органов
власти.
Затягивание конкурсных процедур также имело под собой
объективную причину (хотя и далеко не всегда). В условиях
отсутствия интереса представителей бизнеса к малобюджетным
МКД конкурсы можно проводить до бесконечности.
Тем не менее, по нашему глубокому убеждению, проблемы,
связанные с введением лицензирования, в основном касались
именно переходного периода и вместе с ним постепенно уходят
в прошлое.
Вопросы управления, которые провоцируют социальные конфликты
Однако остается много других неурегулированных вопросов,
явно влияющих на ухудшение качества работы по управлению МКД
и провоцирующих недовольство населения.
Одна из самых сложных – это определение стоимости работ по
управлению и текущему содержанию МКД. В соответствии с
Жилищным кодексом РФ право по определению стоимости услуг и
содержания договора на управления МКД принадлежит
собственникам. Однако, как всем хорошо известно,
собственники сплошь и рядом на собрания не собираются и
решения не принимают. Поэтому распространенной практикой
стало утверждение органами местного самоуправления тарифов
для муниципальных квартир органами местного самоуправления.
Затем эти тарифы автоматически распространяются на все
прочие квартиры и дома. Проблема заключается в том, что
реальную стоимость работ по каждому дому, как правило, не
считают. Величина тарифов принимается, главным образом, по
политическим соображениям. До начала процедуры
лицензирования это приводило к постоянному
недофинансированию работ по содержанию и текущему ремонту
домов и, как следствие, к ухудшению их состояния. А после
введения лицензирования спровоцировало массовые процессы
отказа управляющих компаний от «невыгодных» домов. Решение
этой проблемы также, в конечном итоге, ложится на плечи
органов местного самоуправления.
Как правило, органы местного самоуправления выбирают один из
двух путей. Либо создание муниципальных управляющих компаний
(имеющих возможность получать субсидии из местного бюджета),
либо административное давление на управляющие организации
(когда вместе с выгодными домами заставляют брать невыгодные
в «нагрузку»).
Последняя ситуация явно не является нормальной и при желании
может быть расценена как коррупционное давление на бизнес.
Обратной стороной данной проблемы является обострение
недобросовестной конкуренции за высокобюджетные дома (новые,
многоквартирные). Во многих муниципалитетах процесс
лицензирования был использован для того, чтобы осуществить
передел рынка, обеспечив аффилированы с местными и
региональными властями компаниям возможность нарастить долю
таких домов. Одним из инструментов для этого являлось
введение временных управляющих компаний. В целом многие
эксперты отмечают, что в процессе лицензирования обострился
процесс «выдавливания» с рынка мелких и средних компаний,
монополизация рынка управления МКД.
Очевидно, что сфера управления МКД нуждается в
дополнительном законодательном регулировании, которое
позволит устранить эти и другие нерешенные проблемы. И это
далеко не «точечная настройка», а принятие на федеральном
уровне принципиальных решений, необходимость отвечать на
ключевой вопрос: является ли сфера управления МКД социальной
услугой, которую предоставляют гражданам органы власти или
это – свободный рынок. Если выбирать первый путь, то наряду
с государственным регулированием и контролем необходимо
предусмотреть также и ответственность органов власти за
принимаемые решения (включая субсидирование управления в
ветхих и малоквартирных МКД, а также МКД, расположенных в
сельской местности).
Если выбирать второй путь, придется принимать более жесткие
решения, связанные с усилением ответственности собственников
за непринятие решений, связанных с управлением домом,
усиливать ответственность неплательщиков и т.п.
Вероятно, многие противоречия могут быть «сняты» на
региональном уровне. В частности, уже есть опыт ряда
субъектов РФ, принявших «рекомендуемые расценки» для
обязательных работ по содержанию и текущему ремонту МКД.
Именно на региональном уровне зачастую уточняются функции и
полномочия муниципального жилищного контроля, столь невнятно
прописанного в Жилищном кодексе РФ. Но самой главным
вопросом 2016 года станет, безусловно, совершенствование
правоприменительной практики. Наладка тех механизмов,
которые могут и должны работать. Например, полноценный
запуск государственной информационной системы ГИС ЖКХ. И в
этом вопросе, без сомнения, ключевая роль будет принадлежать
именно органам местного самоуправления.
Светлана Разворотнева - заместитель председателя Общественного Совета
при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ,
исполнительный директор Национального центра общественного контроля в
сфере ЖКХ НП «ЖКХ Контроль»
Последнее обновление: среда, 17 апреля 2024, 00:35
